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城市棚改任重道远 货币安置不宜退出

——对益阳市货币化安置的现状与对策的调研报告
来源:投资科 发布时间:2018-05-14 查看

5月9日前后,益阳市统计局会同益阳市房管局对市中心城区、南县、沅江市等地货币化安置的现状进行了调研。现将有关情况汇报如下。

一、益阳市棚户区改造及货币化安置的现状

(一)从数据分析看

2010年以来,我市棚户区改造进入快速发展期,9年时间,全市共完成17.78万户城镇棚户区改造任务,其中实物安置5.13万户,综合整治(改扩翻建工程)2.79万户,货币安置9.86万户,货币化安置户占棚户区改造的55.5%。全市棚户区改造及货币化安置的运行特点:

1.棚户区改造任务与需求逐年增加2010-2013年间,全市棚户区年度改造任务分别为0.8万户、0.8万户、1.04万户和1.48万户。2014-2017年间,我市棚户区改造力度明显加大,年度分别完成2.32万户、2.24万户、3.32万户和3.52万户。2018年年度计划棚户区改造2.25万户,实际需求远超目标。

2.货币化安置率呈螺旋式上升,去年已达峰值。我市2010-2018年年度货币化安置率分别为79.8%50.4%34.6%45.4%39.8%35.2%57.9%84.5%52.1%。去年我市货币化安置达84.5%

3.中心城区和各县市货币化安置率相差较大9年间,在中心城区(三区及市直相关单位)完成棚户区8.27万户,其中货币化安置5.08万户,货币化安置率为61.4%。安化县、桃江县、沅江县和南县分别完成棚改2.66万户、2.48万户、1.89万户和2.5万户,货币化安置率分别为30%38.3%51.3%63%

(二)从调研情况来看

全市棚户区改造有代表性的有两种不同模式。一是南县模式,二是沅江模式。

南县模式:棚改工作已按下“快进键”,通过3P项目实行组合拳,以棚改项目为载体,兼顾“故土难离”和“消化房产库存”两方面因素,打破了以往“就地拆建再安置”的传统做法,实行“货币安置和就地安置与异地安置相结合”的安置政策。对全县棚改项目实行统筹规划,新开工棚改项目实行100%货币化安置。棚改工作推进非常迅速,迎来集中突破期。

沅江模式:在城市化发展进程中,“城中村”是一道绕不过的坎儿,也是一块难啃的“硬骨头”。以“城中村”改造为主要突破口,以政府购买服务的方式,采取产权置换(安置房)和货币化安置相结合的办法,推进棚户区改造,安置的城中村改造项目,不仅便于居民自主选择安置地点、及时安置到位,也有利于本地房地产市场释放刚需和政府拓展城市发展空间,实现了居民得实惠、政府得公信、企业去库存的三方共赢目标。由于产权置换(安置房)存在过渡期长、拆迁成本和财政负担沉重等诸多问题,正逐步被取消,货币化安置正成为新的方向。

二、棚户区改造中货币化安置的利与弊

在棚改的安置过程中,为稳定房地产市场,消除库存,国家倡导、推行货币化安置。货币化安置的机制如何?根据相关政策和地方实践,棚改货币化安置主要有三种方式:一是地方政府向棚改居民直接发放现金补贴,棚改居民自主购买商品房实现棚改安置;二是地方政府向棚改居民发放房票,用于购买符合棚改房源资格的商品房(一般由地方政府搭建平台、组织房源),随后地方政府向开发商兑现房票;三是地方政府以一定折扣价格从开发商手中采购商品房,作为棚改安置住房。

货币化安置的资金来源,一是中央、省级和地方政府安排的可用于货币化安置的专项资金,我市这部份资金占全部拆迁补偿金的13%左右,我们称为政策引导资金;二是政策性银行棚户区改造贷款中按规定可用于货币化安置的资金(其中一类典型做法是由省级平台公司对棚改贷款进行“统借统还”,地方政府或相关实体作为用款人承担还款义务,还款来源包括未来房地产销售收入、土地出让收入等),这部分资金占补偿金的87%左右。

(一)货币化安置的优势

从调研情况来看,货币化安置有许多好处。

1、提高效率。过渡期短。其他拆迁安置方式的过渡期一般较长,而采用货币化安置的方式,被拆迁者不用等太久,政府也能节省大量过渡安置费。货币化安置所需的房子直接来自于存量房市场,可去库存,加快房地产的建设周期。选择度高,更好的满足不同人群的需求。老百姓从棚户区搬出以后,就可以住进楼房,而建设房子至少要三年甚至四年时间。这样,动迁群众就免除了周转、过渡之苦。

2、群众乐意。对于选择货币化安置的群众,可选择当地政府提供的市场存量房,也可在房源信息平台上选择购买其他区域的新房或二手房,棚改居民所面对的是大量的存量房源可选择,通过房源信息平台的整合,居民更容易选择到户型格局、地理位置等方面满意的房源。

3、稳定市场。虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模,但近几年政府要求扩大棚户区改造中货币化安置的比例,相关棚改居民从而直接或间接地进入商品房市场。它有助于加快三四线城市房地产销售、降低房地产库存,进而提振市场情绪、支撑房价,最终支持整体房地产新开工和建设规模。棚改货币化安置是房地产销售稳健增长的重要支撑。去年年初以来棚户区改造“货币化安置”的占比大幅提高。

4、带动产业。货币化安置通过消化市场存量住房,一方面通过大量的改造资金注入房地产市场,能够有效止住房地产市场下滑态势;另一方面通过引导棚改释放的刚性需求,进一步带动相关上下游产业的投入,从而保证整个房地产产业链的正常接续;同时通过国家政策性贷款支持,有效发挥资金流通作用,促进地区经济正常健康发展。

(二)货币化安置中存在的问题

1.货币化安置前期资金压力大。货币化安置推行以来,货币补偿资金成为政府拆迁过程中的最主要支出。按照政策,被征收人签订协议并按期腾空后,补偿资金需一次性支付到位。这在一定程度上造成政府前期筹集资金需求大、资金压力大。

2.靠银行贷款无异于负重前行。利用国家棚户区改造政策性机遇,积极争取国开行、农发行等政策性银行贷款支持,但贷款利息仍是一笔不小的支出,仅靠银行贷款无异于负重前行,并非长久之计。

3.弱势群体更期望于实物安置。现有房地产市场量价齐升、库存低的现状会影响货币化安置比率。目前房价上升了,但拆迁补偿费没有提高,特别是部分弱势群体原本住房面积不大,补偿金额有限,很难买到小户型的住房,他们更期望于实物置换。

三、对策与建议

随着房价的上升,预计2018年货币化安置对房地产销售增速的贡献可能会明显消退。但城市棚改任重道远,货币安置不宜退出。我们认为目前我市货币化安置与实物安置的比率为3:2比较合适。并提出如下建议:

1.合理宣传引导,提高安置标准。应通过加大政策宣传来提升货币化安置的认可度,引导被征收人合理选择货币化安置,由“要我拆”变为“我要拆”,为棚户区和城中村改造营造良好的社会氛围。提高货币化安置标准。为使被征收人拿到补偿款后能买得起合适住房,还需要根据益阳市房地产市场价格和物价水平,适当提高货币化安置标准,使货币化安置整体价值等同或略高于产权安置利益空间,打通安置房与商品房连通渠道。

2、扩宽融资渠道,减轻政府压力。要解决融资工作中的资本金不足问题,把握好国家棚户区改造政策性机遇,积极争取国开行、农发行等政策性银行贷款支持,降低融资成本。同时,加强与国企、央企对PPP合作模式运作的探讨和实践,适时推出PPP模式,形成财政资金引导、社会资本广泛参与的多元化融资结构。

3.吸引房企加入,聚集住房资源。可在充分尊重被征收人意愿基础上,由政府建立公开采购平台,邀请多家房地产开发公司加入,帮助被征收人获得更加质优价廉的合适住房。政府可对提供房源的房地产开发公司予以一定税费优惠,提高企业参与积极性。

4.盘活土地资源,有效推进棚改。要切实改变“拆迁跟着项目走”的模式,实行“项目跟着拆迁走”,通过整村打包的方法,推进周边旧厂房、旧市场、旧住宅区整体搬迁改造。同时,注重合理利用低效用地再开发政策,提高土地附加值;完善配套设施建设,引进优良的学校、医院,进一步提升综合服务功能,集聚人气。

5.完善住保体系,防止地推房价。要完善住房供给和保障体系,保持房地产调控政策的连续性和稳定性,因城施策、精准调控,防范化解房地产风险,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,形成商品房、政府保障房、租赁住房、共有产权房供应格局。配合国土部门,完善商品住房库存状况与住宅用地供应挂钩机制,改进土地出让方式,防止高价地推涨房价。保持高压严查态势,严厉打击开发企业和中介机构违法违规行为。房地产调控方面,保持调控政策连续性稳定性。在全市上下营造出有力、有效、有序推进棚改的良好氛围。

(供稿:市统计局投资科 胡文武)